В середине марта Верховный суд РФ отменил высотные исключения из правил землепользования и застройки. Судьи на федеральном уровне поддержали петербургских градозащитников, которые в 2010 году оспаривали в городском суде нормы законов о правилах землепользования и застройки и границах охранных зон. Теперь все высотные параметры в Петербурге будут такими, какими они были до 2008 года. Противоречащими законодательству признаны регламенты, которые позволяли строительство «высоток» в пределах охранных зон.
На карте Петербурга отмечено более 100 таких доминант. Часть из них – проекты, которые были заморожены в кризис и, возможно, уже не будут реализованы. Среди тех объектов, что уже не вызывают беспокойства со стороны градозащитников, и не состоявшийся небоскреб «Охта центра»: разбираться в тонкостях высотного строительства на участке будет уже новый инвестор.
В списке объектов, которые вследствие решения Верховного суда могут быть подвергнуты «укорачиванию», оказались такие громкие проекты, как «Невская ратуша» и «Набережная Европы» («ВТБ-Девелопмент»), высотный комплекс на Пионерской улице компании ЛЭК, гостиница на границе с Лопухинским садом, которую намерен построить холдинг RBI, высотки «Балтийской жемчужины» и другие. Для девелоперов решение верховного суда стало неожиданностью, отмечает директор по развитию ЛЭКа Надежда Калашникова. Компания строит, в частности, резиденцию «Премьер палас» в исторической части Петроградской стороны на берегу Невы. Слушания по проекту прошли летом 2010 года, строительные работы уже начались. Как и в некоторых других попавших «под стрелу» компаниях, в будущих объектах ЛЭКа дольщики уже приобрели квартиры.
«Сейчас наши юристы изучают это решение, и мы ведем активные переговоры с представителями городских властей, чтобы минимизировать негативные последствия этого события, - говорит Калашникова. - Мы уверены, что совместными усилиями удастся найти решение, в котором интересы дольщиков, купивших квартиры в наших домах, будут соблюдены полностью».
В пресс-центре «ВТБ-Девелопмент» «БалтИнфо» сообщили, что проекты «…будут реализованы в соответствии с действующим законодательством». Аналогичную позицию высказал ранее гендиректор «Балтийской жемчужины» Су Линь.
Девелоперы пока не афишируют свои планы по поводу того, будут ли они пересматривать свои проекты (среди которых есть и согласованные), или начнут договариваться с чиновниками на согласование отклонений от предельных параметров. «Бумажные» проекты, по всей видимости, будут вновь рассматриваться в Смольном и министерстве культуры РФ. Очевидно, что в случае перепроектирования многим застройщикам придется тратить дополнительные средства. Кроме того, они потеряют в сроках.
Что касается строящихся и уже возведенных объектов, то здесь четкого алгоритма действий у властей нет. По словам вице-губернатора Петербурга Романа Филимонова, решение суда противоречиво, и нет понимания, как его реализовать.
Как сообщил глава службы Госстройнадзора и экспертизы Петербурга Александр Орт, сейчас ведомство проводит масштабную ревизию проектов на территории охранных зон. К настоящему моменту служба выявила порядка 20 объектов в разной степени готовности, которые не вписываются в обозначенные пределы высотности. Часть застройщиков, пояснил Орт, имеет все разрешения на строительство. Если их объекты уже или практически построены, то, с точки зрения ведомства, в их отношении закон не должен иметь обратной силы.
Впрочем, есть и другая категория объектов, которые практически готовы к вводу в эксплуатацию, но строятся без разрешения и «визы» Госстройнадзора. «Там, где высотный регламент не успели превысить, стройки будут приостановлены до урегулирования всех спорных вопросов. Правда, как они будут решаться, не прописано», - заявил Александр Орт. Он предположил, что застройщики будут получать согласования у властей. «Если получат разрешения – стройки возобновятся», - подчеркнул Орт.
Что касается тех «самостройных» объектов, где допустимый высотный регламент уже превышен на 1-2 этажа, то без получения согласований им придется разбирать постройки до допустимого уровня. Заказчикам и застройщикам подобных проектов Александр Орт «посулил» проблемы.
«Надо думать, что результат работы по схеме «сначала построим, потом согласуем» зависит не только от местных чиновников, но и от федерального законодательства, которое иногда меняется 2-3 раза в год», - отметил начальник службы.
Как пояснил Роман Филимонов, готовые проекты в любом случае могут быть понижены только по решению суда. Директор НИИ Генплана Петербурга Владимир Завитков предположил, что хотя формально ранее выданные разрешения никто не отменяет, но возможно возникновение судебных исков, оспаривающих те или иные стройки.
Риски при этом понесет инвестор, отметил Завитков. «Риски инвестора есть всегда и везде и возникают сразу, как только кто-то назовет себя инвестором», - парировал Филимонов, отметив, что реализованные проекты «как жили, так и будут жить», а другие будут согласовываться с Минкультом.
Переместится ли вопрос по превышающим высотку стройкам в судебную плоскость, пока неясно. Как пояснила «БалтИнфо» представитель общественного движения «Живой город» Антонина Елисеева, градозащитники в данный момент не видят среди оказавшихся в зоне риска проектов вопиющих примеров нарушения высотного регламента. При этом право выступить с иском против застройщика имеют и общественные объединения, и граждане, если они решат, что вид доминанты каким-то образом нарушает их интересы.
Пример, когда девелоперы в ущерб себе были вынуждены «уступить высоту» под давлением общественности, в Петербурге есть. Застройщик здания товарно-сырьевой биржи на Васильевском острове, имея необходимые согласования, добровольно выполнил решение градсовета и снес два этажа здания. Застройщику «добрая воля» обошлась в 6 млн. долл., еще 9 млн. составили недополученные средства от аренды здания в период сноса.
А вот «Стокманн» на подобные уступки не решился. Градозащитники настаивают на сносе стеклянной надстройки, уродующей, по их мнению, Невский проспект. При этом только в феврале 2011-го губернатор Валентина Матвиенко признала, что согласованное бывшим главным архитектором города строительство нарушило действующее законодательство.
